Vermieter von Feriendomizilen schlagen zurück: „Alle Wohnungsprobleme den Touristen anzulasten, ist Unsinn“

Der Sektor der touristischen Unterkünfte steht im Fadenkreuz großer Stadträte im Süden Spaniens wie Malaga, Cadiz und Marbella. Auch auf sozialer Ebene ist er zum Ziel der Bekämpfung geworden, in der Hoffnung, die Probleme des Zugangs zu Wohnraum oder bezahlbarer Miete in vielen Teilen der Region zu lösen. Am 29. Juni protestierten in Malaga rund 15.000 Menschen gegen die Wohnungskrise in der Stadt und machten Ferienunterkünfte als Hauptverursacher dieser Wohnungskrise aus. Am vergangenen Dienstag stimmte der Stadtrat von Cadiz in einer Plenarsitzung dem Verbot von Ferienhäusern im historischen Teil des Stadtzentrums zu.

Diese Maßnahme kommt nur wenige Wochen, nachdem der Bürgermeister von Malaga, Francisco de la Torre, die erste Maßnahme in seiner Stadt angekündigt hat, um das Wachstum dieser Ferienvermietungen einzuschränken: ein Schockverbot für alle Immobilien ohne unabhängigen Zugang, die als Ferienvermietung genutzt werden dürfen. Mit anderen Worten: Das Angebot wird auf Einfamilienhäuser oder Räumlichkeiten beschränkt, mit der Warnung, dass der nächste Schritt ein vollständiges Verbot in Gebieten sein könnte, die mit solchen Immobilien gesättigt sind. Diese Verwaltungen haben solche Maßnahmen als notwendig eingestuft und sie unter den Schutz des neuen Dekrets der Regionalregierung über touristische Unterkünfte in Andalusien gestellt. Hinzu kommt der ausdrückliche Wille der Zentralregierung, vorübergehende Vermietungen (sowohl kurzfristige als auch touristische Vermietungen) zu regulieren, wie sie es bereits bei langfristigen Vermietungen getan hat.

Alternativlösungen

Vor diesem Hintergrund hat der Andalusische Verband für touristisches Wohnen (AVVA-Pro) seine Stimme erhoben, um mit Zahlen, Daten und alternativen Lösungen für dieses Problem deutlich zu machen, dass die von den Stadträten von Malaga und Cadiz auferlegten Beschränkungen nicht mit den Bestimmungen des Dekrets der Junta vereinbar sind. AVVA-Pro besteht darauf, dass ein regulierter Sektor, der seine Steuern zahlt, nicht zum Sündenbock für den Wohnungsmangel werden kann, wenn er nur 2 % des gesamten Immobilienbestands in der Hauptstadt der Costa del Sol ausmacht, während in der gesamten Provinz 15 % aller Immobilien leer stehen.

Carlos Pérez-Lanzac, Vorsitzender von AVVA-Pro, erklärt: „Wir verstehen, dass eine Planung der städtischen Räume notwendig ist und dass die Räte ein neues Stadtmodell etablieren wollen. Wir sind bereit, dies zu analysieren, wie wir es seit vier Jahren mit dem Stadtrat von Malaga tun. Die festgelegten Einschränkungen müssen jedoch gemäß den Regeln der Junta erfolgen. Daraus wird deutlich, dass es sich um gerechtfertigte Maßnahmen handeln muss, d. h. mit Kennzahlen, die diesen Druck bestätigen, und verhältnismäßig, d. h. sie müssen bereichsübergreifend sein und alle Sektoren einbeziehen, die diese Sättigung verursachen: Hotels, Büros oder andere Geschäftsräume. Kein Stadtrat, weder der von Cádiz noch der von Malaga, hat das Dekret der Junta korrekt umgesetzt.“

Gerichtsverfahren

Der Verbandspräsident betont weiter, dass „diese Verpflichtung zur gesetzlichen Garantie verletzt wird und dass dem Eigentümer durch die Festlegung solcher Beschränkungen Rechte entzogen werden“, und warnt, dass „der Verband die Interessen des Sektors schützen wird, insbesondere bei fahrlässigem oder unverantwortlichem Verhalten seitens der Verwaltung“. Im Falle der Hauptstadt der Costa del Sol sagte er, dass dies, da der Rat dies als Anweisung festgelegt habe, nicht als Ganzes angefochten werden könne, da der einzige Rechtsmechanismus, auf den der Sektor zurückgreifen könne, darin bestehe, „von Fall zu Fall zu kämpfen. Wir hoffen, dass es in Málaga zu keinen Gerichtsverfahren kommt und dass die nächsten Schritte in Übereinstimmung damit unternommen werden. Wir führen Gespräche, um zu sehen, wie der tatsächliche und endgültige Ansatz aussehen wird, und wir warten darauf, ob die Arbeit der letzten vier Jahre zur Zoneneinteilung und zur Festlegung von Quoten durchgesetzt wird, mit der Begründung, dass wir, wenn die Ampelanlage rote Zonen anzeigt, diese Entscheidung zu Null-Touristenwohnungen, aber auch zu allen Aktivitäten, die diese Spannung beeinflussen, akzeptieren werden.“ In diesem Sinne nennt er das Beispiel, dass „in Sevilla seit 2016 auf für den Wohnungsbau geeigneten Grundstücken mehr als 80 Hotels gebaut wurden, die Platz für 1.300 Wohnungen geboten hätten und 90 % davon im Stadtzentrum liegen. Es gibt viele Typologien, die Druck auf den Wohnungsbau ausüben, daher können wir keine Regeln erlassen, die nur den touristischen Wohnungsbau einschränken.“

Vorstandsbeschluss

Es ist anzumerken, dass das Dekret der Junta’a, das im vergangenen Februar mit dem Konsens des Tourismussektors veröffentlicht wurde, die erste Verordnung aktualisierte, die 2016 für Touristenunterkünfte in Andalusien galt. Die Aktualisierung gibt den Gemeinderäten zum ersten Mal die Befugnis, diese Tätigkeit zu regeln. Es wird jedoch klargestellt, dass „es die städtebaulichen Instrumente oder Gemeindeverordnungen sind, die gegebenenfalls die entsprechenden Anforderungen an die kompatible oder ergänzende Nutzung dieser Art von Wohnraum einführen können, der als Touristenunterkunft dient, oder andere Arten von Sektorbeschränkungen als die der touristischen Planung gemäß den Grundsätzen der Verhältnismäßigkeit, Objektivität, Notwendigkeit und Rechtssicherheit einführen können.“

Der Text des Dekrets führt außerdem aus, dass „die Gemeinderäte aus zwingenden Gründen des Allgemeininteresses diesem Grund angemessene Beschränkungen hinsichtlich der maximalen Anzahl von Wohnungen für touristische Zwecke pro Gebäude, Sektor, Gebiet, Zeitraum, Bezirk oder Zone festlegen können. Solche Beschränkungen müssen auf klaren, eindeutigen und objektiven Kriterien beruhen, die vor ihrer Anwendung ordnungsgemäß bekannt gegeben wurden.“ Der Präsident von AVVA-Pro stellt klar, dass im Fall der „Stadt Málaga weder eine Konsultation noch Verhältnismäßigkeitskriterien stattgefunden haben, noch die bisher festgelegte Beschränkung mit Zahlen gerechtfertigt wurde.“

Die 29J-Demonstration

Die Demonstration für bezahlbaren Wohnraum am 29. Juni in Malaga hat den Schwerpunkt auf den touristischen Wohnungsbau weiter hervorgehoben. Im Fall der Stadt Malaga sind es etwa 7.000 Objekte, was 4,10 % des Wohnungsbestands in der Provinz entspricht, verglichen mit 1,7 % in Andalusien und 1,15 % in Spanien. Im letzten Geschäftsjahr sind sie auf Provinzebene um 5,1 % gewachsen, wie aus Daten des spanischen nationalen Statistikinstituts INE hervorgeht. Angesichts der Daten ist AVVA-Pro der Ansicht, dass „die Provinz keine unverhältnismäßig große Präsenz von Ferienmietobjekten aufweist. Der Sektor wurde auf verantwortungsvolle Weise konsolidiert und hat einen höheren Prozentsatz als der Durchschnitt der Region aufgrund des Gewichts und der Vorteile, die der Wohntourismus als Reiseziel am Meer mit sich bringt.“

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Stadt Málaga einen völlig akzeptablen Prozentsatz an Immobilien für touristische Zwecke aufweist, der niedriger ist als in der Provinz. Daher erklärt Pérez-Lanzac mit deutlichem Unbehagen: „Wir verstehen nicht, wie diese Spannungen und Rechtsunsicherheit in einem regulierten Sektor entstehen können, der seine Steuern zahlt. Das ergibt keinen Sinn. Wir sind nicht direkt dafür verantwortlich. Das ist Unsinn, das ist Demagogie. In Spanien gibt es ein sehr großes Wohnungsproblem, und es ist normal, dass die Menschen demonstrieren, aber die Konzepte wurden verwechselt, und es ist ein globales Problem für das Land, und die Regierungen müssen eine Lösung dafür finden. Es ist absurd zu glauben, dass der touristische Wohnungsbau die Ursache aller Übel ist. Es gibt keine Marktstudie, die diesen Sektor als einen der Problemfaktoren ausweist. Zwei Prozent können kein verzerrendes Element sein. Auf jede touristische Wohnung kommen acht leerstehende.“

Der Sektor erwirtschaftete in der Provinz Malaga 1,91 Milliarden Euro

Aus diesem Grund argumentiert Pérez-Lanzac, dass dieser Sektor in der Provinz Málaga 1,91 Milliarden Euro der 4,24 Milliarden Euro an Geschäftsauswirkungen erwirtschaftet hat, die diese Aktivität in Andalusien hatte. Die Provinz trug auch 9,3 % der 20,525 Milliarden Euro auf nationaler Ebene bei. Was Maßnahmen zur Linderung der aktuellen Situation des Wohnungsmangels betrifft, schlägt er vor, dass die Verwaltungen den Stadtentwicklungsprozess beschleunigen, dass die Räte Land freigeben und dass es nicht drei Jahre Verzögerung braucht, um mit den Bauarbeiten zu beginnen. Es gibt auch ungenutzte Bürogebäude, die zu Wohnraum umgebaut werden könnten, und man sollte in bestimmten Teilen der Städte mehr Höhe zulassen, um mehr vertikale Wohnungen oder neue Wohnmodelle wie Co-Living (Gruppen von Wohnungen mit teilweise gemeinsam genutzten Einrichtungen) oder andere aufkommende Formen zu bauen, sowie mehr öffentlich-private Vereinbarungen zur Förderung des sozialen Wohnungsbaus.

Pérez-Lanzacs letztes Argument ist, dass es in Spanien 26,6 Millionen Wohnungen gibt und die Experten bereits darauf hingewiesen haben, dass jedes Jahr 1 % davon gebaut werden müsste, um den Bedarf zu decken, also etwa 22.000 pro Monat. Leider werden nur 9.000 Wohnungen pro Monat gebaut. Und das in einer Zeit, in der der Bedarf an Wohnungen größer ist, weil sich mehr Ehepaare trennen, junge Leute das Nest verlassen und aufgrund der dort vorhandenen Beschäftigungsmöglichkeiten in der Stadt oder in der Provinz bleiben, ganz zu schweigen von den Fachkräften, die aus dem Ausland kommen, um in der Sonne zu leben und zu arbeiten, mit all den Technologie- und Geschäftsmöglichkeiten, die die Stadt Málaga bietet. „Alle Wohnungsprobleme den Touristen anzulasten, ist Unsinn“, behauptete er.